[스크랩] [은퇴이민 Ⅵ] 국내 재산 관리

뉴스: [은퇴이민 Ⅵ] 국내 재산 관리
출처: 주간조선 2006.11.14 11:34

출처 : 주간조선

글쓴이 : 주간조선 원글보기

메모 :

[은퇴이민 Ⅵ] 국내 재산 관리

요즘 은퇴 후 해외로 이주하거나 아예 은퇴이민을 하는 노부부들이 점점 늘어나고 있는 추세다. 그런데 아무 생각 없이 국내 자산을 처분하여 올인하고 떠나면 훗날 실망과 절망으로 빈자리를 채워야 할지도 모르며 오도 가도 못하는 국제거지가 될지도 모른다.

해외 생활은 소비가 주된 생활이고 현지에서 경제활동은 기대하기 힘들기 때문에 결국 국내 자산으로 포트폴리오를 구성하여 안정적인 소득원을 만들어 내야 한다. 물론 모두 처분하여 빼먹기 쉬운 현금으로 올인하여 가져갈 수도 있다. 하지만 세계적인 저금리 추세에서 현금자산에 의한 수익성을 기대하는 것은 매우 위험한 발상이 아닐 수 없다.

노부부가 국내에서 경제활동을 통해 발생시킨 부동산과 예금, 채권 등 자산을 어떻게 리모델링하여 안정적으로 수익성을 확보해야 하는지 알아보자.

◆ 부동산

수익성 부동산에 투자하여 임대하라

처분시 발생하는 시세차익도 중요하지만 당장 국내로부터 일정한 현금흐름이 있어야 한다면 안정적인 임대료가 보장된 유동인구가 많고 상권이 형성되어 임대수요가 높은 지역의 상가에 투자하는 것이 좋다. 물론 장기적인 관점에서 투자하는 것이기 때문에 결과적으로는 시세차익과 같은 자본이득도 당연히 발생하게 된다. 주로 역세권 상가나 환승역 등 대중교통에 의해 유동인구가 많은 지역이나 기존 도심의 상권이 형성된 상가가 좋을 것이다.

그러나 상가는 경기에 의해 많은 영향을 받게 된다. 따라서 보다 안정적인 수익성 부동산을 원한다면 아파트 단지 내 상가나 임대수요가 높은 역세권 주변의 오피스텔 투자가 적정할 것이다. 아파트 단지 내 상가는 고정적인 배후 수요를 확보하고 있어 경기영향을 덜 받고 안정적인 수익을 확보할 수 있다. 배후 수요는 결국 가구 수에 의해 결정되기 때문에 단지의 규모에 의지할 수밖에 없다. 수익성이 확보되기 위해서는 가구 수가 1000가구 이상이어야 하며 안정적으로 수익성을 유지하기 위하여는1500가구가 넘는 상가가 좋을 것이다.

오피스텔은 특성상 아파트보다 전세 수요가 적고 독신직장인이나 학생층의 수요가 높으므로 큰 평형보다는 소형평형이 유리하며 역세권이면서도 업무시설이 밀집된 지역 또는 학교 주변으로서 상권 발달이 병행되어 있는 지역에 투자한다면 은행금리 이상 높은 투자수익을 보장받을 수 있을 것이다. 물론 주택도 예외는 아니다. 수익성을 보장받기 위해서는 단독주택이나 빌라보다는 아파트가 유리하며, 대형평형보다는 30평 이하 국민주택 또는 아예 커뮤니티가 높게 형성된 강남의 고급아파트 단지가 월세수익 창출 면에서 유리할 것이다.

임대수익이 어려운 대부분의 토지는 피하는 것이 좋다. 서울 근교에 수요가 높은 창고나 소규모 공장시설로 쓰일 수 있는 지역의 토지는 향후 높은 시세차익을 낼 수 있어 여유가 있다면 투자처로 사두어도 좋을 것이다.

부동산 취득은 고정적인 임대수익을 목적으로 하기 때문에 입지와 상권이 제일 중요하며, 해외에 장기간 체류하는 특성상 임대계약은 가급적 장기로 하는 것이 좋다. 임대료 관리와 수령의 편의성을 위하여 은행계좌로 임대료를 송금받는 것이 좋다. 요즘은 인터넷의 발달로 인터넷뱅킹을 통하여 해외에서도 입금확인과 금융거래를 할 수 있으므로 인터넷뱅킹 가입은 필수라 할 수 있다.

해외이주법에 의한 절세방법을 찾아라

해외이주법에 의한 해외이주는 연고이주, 무연고이주, 현지이주로 구분된다. 연고이주는 혼인 또는 친족관계를 기초로 하여 이주하는 것이고, 무연고이주는 국내 또는 외국기업의 고용계약에 의하여 이주하는 것이다. 현지이주는 연고이주 및 무연고이주 외의 목적으로 출국하여 영주권 또는 그에 준하는 장기체류자격을 취득하고 이에 의하여 해당국에서 거주여권을 받은 자의 이주를 말하는 것으로, 대부분 은퇴 후 해외이주나 이민자들이 이에 해당한다.

현행 세법에서는 해외이주법에 의한 해외이주일 경우 출국일 현재 1세대1주택자로서 세대원 전원이 출국할 경우에는 출국한 날로부터 2년 이내 처분하는 주택에 대하여 보유기간 및 주거여부와 상관없이 6억원까지 비과세한다. 물론 해외이주 당시 대체취득을 위한 일시적 2주택자인 경우에도 기존 주택이 양도세비과세요건을 충족하면 2주택 모두 양도세비과세 특례규정을 적용받을 수 있다. 이러한 절세전략을 구사하려면 처음부터 이민이란 방법을 쓰기보다 해외이주를 통해 현지에 정착하면서 최종적으로 이민을 결정하거나 해외이주 상태로 장기체류하는 방법을 사용하여야 할 것이다.

세법의 비과세 규정을 활용하여 취득과 처분시기를 조절하여 세테크한다면 보다 긴 고품격 노후보장자금을 얻을 수 있을 것이다.

김승섭 우리은행 과장·PB사업단 Advisory센터 부동산컨설턴트